这些词到底在说什么
不给词典定义，只说它在这件事里干了什么活，以及单看它会怎么错。
两个结果词
| 词 | 大白话 | 容易搞混的地方 |
|---|---|---|
| Short Sale 短售 |
卖房的钱不够还贷款，银行同意少收一点放人走。 | 房主还在主导，只是要银行点头。这是买家真能低于市价拿房的那一类。 |
| Foreclosure 法拍 |
银行直接把房子收走去拍卖。 | 法拍多不等于短售多。它是法律程序走到头了，未必说明整个市场卖不动。 |
看净值的两个数
| 词 | 大白话 | 单看会怎么错 |
|---|---|---|
| Seriously Underwater 严重资不抵债 |
欠银行的钱超过房子价值 125% 的那批人占多少。卖了也填不上窟窿。 | 这个数高只说明有燃料，不说明会烧起来。必须配下面那个一起看。 |
| Equity Rich 净值充裕 |
房子只欠了一半不到的那批人占多少。他们随时能降价脱手。 | 这个数高，上面那个再高也救得回来——有人接得住降价，压力就散了。 |
| Net Exit Equity 真实到手净值 |
房价减掉欠款、减掉中介佣金、减掉过户税，最后还剩多少。 | 这才是单套房的终判据。算成负数，才真的只剩短售一条路。 |
看市场堵不堵的几个数
| 词 | 大白话 | 单看会怎么错 |
|---|---|---|
| Active 在挂房源 |
正挂在市场上、还没卖掉的房子有多少套。 | 它变多可能是卖家撑不住，也可能是开发商放新盘抢客。单看分不出来。 |
| Pending 已进合同 |
已经谈妥签了合同、正在走流程的房子。 | 它变少说明买家在退场。必须跟 Active 同向配对才算数。 |
| New Listings 新挂牌 |
这个月新挂出来的房子。 | 要跟 Pending 比增速的差，不是比绝对数。新来的多、被消化的少，才叫堵。 |
| DOM 挂牌天数 |
一套房从挂出来到卖掉，中位数要等多少天。 | 变长是「正常卖不动了」留下的脚印，但它反应慢，通常最后才动。 |
| Sale-to-List 成交价 / 挂牌价 |
最后成交价是挂牌价的百分之多少。 | 还在 100% 以上说明市场健康，这时候任何「要崩了」的判断都先否掉。 |
| Repeat Cut / Relist 反复降价 / 重新挂牌 |
同一套房降了又降，或者撤下来过几天又挂出去。 | 这是最贴近「卖不动」的证据，可惜要 MLS 才看得到。本站用「降价房源占比」替代。 |
看有没有人被逼的几个数
| 词 | 大白话 | 单看会怎么错 |
|---|---|---|
| Initial Claims 初请失业金 |
上周全国有多少人第一次去申请失业救济。 | 这是全国的总闸门。它不上去，单个城市再难看也起不了全国性的浪。 |
| Nonfarm Payrolls 非农就业 |
一个州有多少人有工作，官方季调后的数。 | 新闻里那些口径混杂的就业数据经常跟它反着走。以官方季调为准。 |
| WARN 裁员预告 |
美国大企业裁员前必须提前公告，这就是那个公告。 | 公告了不等于裁了。没落地之前，它是未来的风险，不能算进今天的判断。 |
| Carry 持有成本 |
房子拿在手里每个月要掏的钱：月供、保险、房产税、物业费。 | 点火器不一定是失业。保险和房产税一年多掏几千，一样能把人逼出门。 |
几个组织性的词
| 词 | 大白话 |
|---|---|
| Metro / CBSA | 都会区。一个城市加周边通勤范围，是美国房产数据最常用的统计单位。 |
| Cohort / Vintage | 「哪一年买的那批人」。2021 到 2024 年高位入场的是一个 cohort，跟 2015 年买的完全不是一回事。 |
| ZIP | 邮编，比都会区小得多的片区。证据落到 ZIP 才算落到地上。 |
| Lender Workout | 银行跟还不上钱的房主坐下来谈方案，短售是其中一种。 |
| Breadth 广度 | 同一件事在多少个互不相邻的片区同时发生。一个片区三套是孤例，三个片区各一套才是趋势。 |